Informe pericial de humedades: cuándo sirve y qué debe llevar
Un informe pericial no es una segunda opinión: es un documento técnico que fija tres cosas (de dónde viene el agua, desde cuándo y qué hay que reparar) con mediciones detrás y una firma que responde de ellas. Sirve exactamente para eso, y no para más. Saber dónde está ese límite evita gastarse dinero en un papel que no iba a cambiar nada.
¿Qué es un informe pericial de humedades?
Es un dictamen técnico sobre una patología concreta de un edificio, redactado y firmado por un profesional competente tras visitar el inmueble. Se distingue de un presupuesto de reparación en algo importante. El presupuesto dice qué costaría arreglarlo. El informe dice por qué pasa, desde cuándo y con qué pruebas se sostiene.
Esa diferencia es toda la razón de su existencia. En una discusión sobre humedades (con la compañía, con la comunidad, con el vecino de arriba o con quien vendió el piso) casi nunca se discute si hay una mancha. Se discute el origen y la antigüedad. Y esas dos cosas no se resuelven enseñando fotos: las determina y las firma un técnico.
El perito de la compañía no es tu perito
Conviene tenerlo claro antes de nada, porque es la confusión más cara del asunto. Cuando das el parte, la aseguradora envía a un perito: un profesional que trabaja por encargo de la compañía y valora el siniestro desde ese encargo. Puede hacer un trabajo impecable y a menudo lo hace, pero no está allí para defender tu posición, y su informe no siempre se entrega íntegro al asegurado.
Un informe de parte es el que encargas tú, a tu costa, a un técnico que eliges tú. No es un movimiento agresivo ni implica desconfiar de nadie: es simplemente tener una versión técnica propia cuando la que hay no te cuadra.
Si vas a pedir uno, pide antes por escrito el informe de la compañía y la denegación motivada, si la hay. Encargar un informe sin saber exactamente qué se te está rebatiendo es empezar la casa por el tejado.
Qué debe llevar para que sirva de algo
Un informe de dos páginas con una conclusión y cuatro fotos no aguanta enfrente de otro técnico. Estos son los apartados que lo hacen defendible:
| Apartado | Qué tiene que aparecer | Por qué importa |
|---|---|---|
| Quién firma | Nombre, titulación, número de colegiado y colegio profesional | Sin identificación completa, el documento no es oponible a nadie |
| Cuándo y en qué condiciones | Fecha y hora de la visita, temperatura y humedad relativa de ese día | Una medición de humedad sin las condiciones ambientales no se puede interpretar |
| Mediciones | Valores concretos, puntos medidos y aparato empleado | «Se aprecia humedad elevada» no es una medición, es una impresión |
| Origen | Determinación razonada, descartando expresamente las otras causas | Es lo que de verdad se discute; una conclusión sin descartes es frágil |
| Antigüedad | Estimación y los indicios en que se apoya | Decide si el daño encaja en la idea de hecho súbito o en la de deterioro |
| Alcance y reparación | Qué elementos están afectados y qué intervención procede | Sin esto no hay forma de valorar la indemnización |
| Fotografías | Fechadas, localizadas en un plano o croquis y referenciadas en el texto | Una foto que no se sabe dónde está tomada no prueba nada |
| Conclusiones | Separadas de las hipótesis, numeradas y firmadas | Mezclar lo que se ha comprobado con lo que se supone es el error clásico |
Sobre las mediciones, la parte técnica que más se descuida: en una pared con sales, un medidor de humedad de contacto por conductividad puede dar lecturas altísimas aunque el muro no esté tan húmedo, porque lo que mide es conductividad y las sales conducen. Un informe serio lo tiene en cuenta y lo dice. Cómo funciona cada tipo de aparato está en medidor de humedad de pared.
Quién puede firmarlo
Habitualmente un técnico con competencia en edificación: arquitecto técnico o aparejador, arquitecto o ingeniero de edificación, colegiado en su colegio profesional correspondiente. Algunos colegios ofrecen listados de peritos y el servicio de visado del documento, que da fecha cierta y comprueba la habilitación de quien firma.
Hay dos preguntas que conviene hacer al contratar, y las dos separan muy bien:
- ¿Está dispuesto a ratificar el informe si hiciera falta, y eso va incluido o aparte? Un informe que su autor no va a sostener vale bastante menos.
- ¿Tiene relación con alguna empresa de tratamiento? Un informe firmado por quien después va a vender la reparación es juez y parte. Es el mismo criterio que aplicamos al elegir una empresa de humedades.
Cuándo compensa pedirlo y cuándo no
No hay una regla universal, pero el patrón es bastante estable:
- Suele compensar cuando el daño es importante y te lo han denegado por escrito; cuando hay que repartir responsabilidad entre varios (vecino, comunidad, promotor) y nadie se hace cargo; cuando lo que se discute es la antigüedad del daño; o cuando el origen está en duda y cada parte sostiene una causa distinta.
- Suele no compensar cuando el daño es pequeño; cuando el origen es evidente y nadie lo discute; cuando lo único que quieres es saber qué te pasa (para eso está el diagnóstico guiado y, si hace falta, una visita técnica sin informe); o cuando ya sabes que la causa es capilaridad o condensación, que rara vez se tratan como siniestro y donde el informe no va a cambiar la respuesta.
Ese último caso es el más frecuente y el que más dinero ahorra entenderlo a tiempo. La distinción entre daño súbito y deterioro progresivo, que es la que decide, está explicada en qué significa «humedad accidental».
¿Cuánto cuesta? Por qué aquí no vas a encontrar una cifra
Porque no la hay. El precio de un informe pericial depende de la superficie, del número de visitas, de si incluye termografía o ensayos, de la complejidad del reparto de responsabilidades y de si la ratificación va dentro o fuera. Cualquier importe escrito en una página web es una foto de un momento y de un caso, y este sector ya tiene bastante ruido de cifras sin contexto.
Lo que sí es útil: pide dos o tres presupuestos por escrito y compáralos por lo que incluyen, no por el total. En concreto, si entran las mediciones instrumentales, cuántas visitas, si hay croquis acotado, si el visado colegial va aparte y si la ratificación está incluida. Dos presupuestos con importes parecidos pueden ser documentos muy distintos.
Lo importante
Un informe pericial no obliga a nadie a pagar. Lo que hace es convertir una discusión de palabra contra palabra en una discusión entre dos documentos técnicos, y ese cambio de terreno es todo su valor. Por eso solo tiene sentido cuando hay algo real que discutir.
Antes de encargarlo, haz lo barato: fotos fechadas desde el primer día, la denegación por escrito y motivada si la hay. Y el origen tan acotado como puedas llevarlo tú mismo. Cuanto más claro llegues, mejor sale el informe y menos horas cuesta. Esto es orientación general y no asesoramiento jurídico: para decidir si merece la pena en tu caso concreto, lo que manda es tu póliza y las circunstancias de tu edificio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un informe pericial de humedades?
Un documento técnico firmado por un profesional competente que determina el origen del agua, el alcance del daño y la reparación necesaria, apoyándose en mediciones y en un reportaje fotográfico fechado. No es una opinión ni un presupuesto: su valor está en que puede sostenerse frente a otro técnico.
¿El perito de la aseguradora hace ese informe para mí?
No. El perito que envía la compañía trabaja para la compañía: valora el siniestro desde su encargo. Puede ser perfectamente correcto, pero no es tu técnico, y su informe no siempre se entrega íntegro al asegurado. Un informe de parte es el que encargas y pagas tú.
¿Quién puede firmar un informe pericial de humedades?
Habitualmente un técnico con competencia en edificación (arquitecto técnico o aparejador, arquitecto, ingeniero de edificación) colegiado en su colegio profesional. Lo que importa a efectos prácticos es que tenga competencia para dictaminar sobre patología constructiva y que esté dispuesto a ratificar el informe si hace falta.
¿Un informe pericial obliga a la aseguradora a pagar?
No. Un informe de parte no decide nada por sí solo: es una prueba técnica que se aporta. Lo que hace es convertir una discusión de palabra contra palabra en una discusión entre dos documentos, y eso cambia mucho el punto de partida.
¿Cuánto cuesta un informe pericial de humedades?
No damos cifra porque varía enormemente con la superficie, los ensayos y si incluye ratificación, y cualquier importe que leas escrito en una página queda desfasado. Lo útil es pedir dos o tres presupuestos por escrito detallando qué mediciones incluyen y si la ratificación va aparte.
Fuentes
Lo que se explica aquí se apoya en estas fuentes oficiales. Si consultas una y no coincide con lo que lees, manda la fuente: se corrige el artículo.
- BOE. Ley 50/1980, de Contrato de Seguro
- BOE. Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal
- Código Técnico de la Edificación. DB-HS, Salubridad